La aportacion de activos a las sociedades no supondrá que se dejen de constituir las provisiones previstas.

El Banco de España obligará a las entidades financieras a detallar la naturaleza de los activos del 'ladrillo' adjudicados a cambio de deudas que segregarán en sociedades de gestión independientes con una indicación del volumen y del valor en libros de éstos.

Así figura en la modificación de la circular contable para adaptarla al segundo decreto ley de saneamiento financiero aprobado por el Gobierno el pasado mes de mayo que el Banco de España ha puesto a consulta de las entidades financieras.

En estas sociedades se deberán aportar los activos adjudicados a cambio del pago de una deuda relacionada con el suelo o la construcción, incluidas las acciones o participaciones en sociedades inmobiliarias.

La aportación se llevará a cabo por su valor razonable, y a falta de este o cuando sea difícil obtenerlo, los activos se valorarán por su valor en libros, para lo que se tendrán en cuenta las provisiones que deban tener constituidas. En este punto, la futura norma establece que la aportación a las sociedades no supondrá que se dejen de constituir las provisiones previstas en los últimos decretos de saneamiento de febrero y mayo. Esta circular entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

REFINANCIACIONES DE DEUDA

En cuanto a las refinanciaciones y reestructuraciones de deuda, la circular establece que deben reconocer inmediatamente las cantidades que se estimen irrecuperables, y que deben enfocarse a la recuperación de todos los importes debidos. Asimismo, especifica que este tipo de operaciones no interrumpen su morosidad, salvo que exista una "razonable certeza" de que el cliente pueda hacer frente a su pago en el calendario previsto o se aporten nuevas garantías. En ambos casos, incide, "se percibirán al menos los intereses ordinarios pendientes de cobro, sin tener en cuenta los intereses de demora".

VISIÓN DEL BCE

El Banco Central Europeo (BCE) consideró en un dictamen el pasado 5 de junio que la creación de las sociedades de gestión de activos inmobiliarios es "un paso en la dirección correcta", pero no veía claro que el marco previsto sea suficiente para una separación efectiva de los riesgos de las entidades.

El organismo que preside Mario Draghi también incidió en que el decreto no facilita muchos detalles sobre la financiación de las sociedades de gestión de activos, y tampoco menciona si contarán con algún tipo de avales del Estado.

A su parecer, tampoco queda claro el fundamento económico subyacente al porcentaje de enajenación anual del 5% que se establece para las sociedades de gestión de activos constituidas por entidades que reciban apoyo del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), a través del que se canalizarán los recursos del rescate bancario de España. Bajo estas consideraciones, el BCE recomienda avanzar hacia una completa desconsolidación y separación de los riesgos entre entidades, si bien celebra que las entidades que reciban apoyo del FROB tengan que reducir su participación en la sociedades de gestión de activos en el plazo de tres años.

Por otro lado, el organismo reprochó al Gobierno haber recibido la consulta sobre el decreto el 17 de mayo, seis días después de que se aprobara el decreto, lo que deja patente que no ha tenido en cuenta su opinión antes de aprobar la medida.

El precio medio del metro cuadrado de suelo urbano en el primer trimestre de 2012 fue de 177,6 euros.

En el primer trimestre de 2012 se han realizado 3.598 transacciones de suelo urbano, un 19,2% menos que en el primer trimestre de 2011.

La superficie transmitida representó 4,6 millones de metros cuadrados, un 15,2% menos que en el primer trimestre de 2011.

El precio medio del metro cuadrado de suelo se situó en el primer trimestre de 2012 en 177,6 euros, lo que supone un descenso del 2,7% frente al trimestre anterior. En tasa interanual (primer trimestre de 2012/ primer trimestre de 2011), el precio medio del metro cuadrado descendió un 16,4%.

En los municipios de más de 50.000 habitantes el precio medio del m2 ha disminuido en tasa interanual un 11,8%.  Los precios más elevados se registran en los municipios de más de 50.000 habitantes de las provincias de Madrid, con una media de 732,7 euros el m2; Barcelona, con 674,2 euros y Zaragoza, con 507,1 euros. Los precios medios más bajos, dentro de los municipios de más de 50.000 habitantes, se dieron en las provincias de León, con 90,5 euros el m2; Santa Cruz de Tenerife, con 149,4 euros, y Almería, con 160,9 euros. El número de transacciones realizadas en el primer trimestre de 2012 fue de 3.598, un 18,6% menos que las realizadas en el cuarto trimestre de 2011, que fue de 4.420, y un 19,2% menos que las que se realizaron en el primer trimestre de 2011, donde se transmitieron 4.453 solares.

Según el tamaño de municipio, las transacciones se distribuyen de la siguiente manera: en los municipios menores de 1.000 habitantes se realizaron 428 transacciones, un 13,9% menos que en el mismo trimestre del año anterior; en los municipios de entre 1.000 y 5.000 habitantes, se vendieron 972 solares, lo que representa una disminución del 22,5% en tasa interanual; en los municipios entre 5.000 y 10.000 habitantes, el número de transacciones fue de 643, un 39,2% menos; en aquellos municipios cuya población está comprendida entre 10.000 y 50.000 habitantes, las transacciones fueron 1.023, un 2,0% menos. En los municipios con más de 50.000 habitantes el número de solares vendidos fue de 532, un 11,3% menos que el primer trimestre del año anterior. La superficie trasmitida en el primer trimestre de 2012 asciende a 4,6 millones de metros cuadrados, por un valor de 582,9 millones de euros. Respecto al primer trimestre de 2011, las variaciones interanuales representan un 15,2% menos de superficie transmitida y un 32,9% menos del valor de las mismas.

Fuente: Ministerio de Fomento.

Las “direcciones integradas” llevamos casi 10 años de experiencia en concesiones de colaboración público privada. Nuestro sector debutó en la gobernanza de los proyectos públicos, con la misión de sumar a la Administración de un mayor control durante el proceso de diálogo competitivo (fase de concepción y viabilidad del proyecto), y durante la fase de construcción del equipamiento. Tuvimos la ardua tarea de implantar las lecciones aprendidas de “management” del sector privado a la gestión pública. Lo conseguimos y estamos en plena fase de nuevos retos. Ahora el sector trabaja en la fase de explotación de la concesión mediante la monitorización del facility. Estamos, por lo tanto, alcanzando el ideal que nos propusimos, es decir cubrir todo el ciclo de vida de una concesión como sugiere la experiencia en países más desarrollados.

Tenemos en nuestro haber hospitales en Valencia y Madrid, cárceles, escuelas, comisarías y varios edificios públicos emblemáticos, como la Ciudad de la Justicia de Barcelona;  varios tramos de carretera y en líneas de metro. Esto último puede llamar la atención, pero lo cierto es que cierta administración autonómica ha innovado en las clásicas direcciones de obras con una figura que vino a denominarse Unidad de Asistencia Técnica (UASPO). Hay que decirlo claro: el Project Management en carreteras era impensable hace 7 años atrás, hoy apunta a una realidad.

Nunca antes las “direcciones integradas”, de sobrado éxito y reconocimiento en el sector privado, habían sido utilizadas por la Administraciones Públicas para asegurarse el control de los riesgos trasladados al concesionario, la monitorización del coste, el cumplimiento de la planificación, la negociación de calidad, y evitar el riesgo de los reformados y los precios contradictorios tan característicos de nuestros proceso constructivo en la obra pública.

Finalmente el Project Management irrumpió en la obra pública española, tal como se utiliza Estados Unidos e Inglaterra; y los resultados han sido magníficos, pues quedó demostrado que es posible gestionar concesiones de otra forma, por lo tanto competitiva asimilándonos a otras culturas. Creo que es gracias a la suma del “management” interno y externalizado que ciertas administraciones pueden hoy presumir de cumplir con los objetivos de planificación presupuestaria y servicio público, capacidad negociadora y autoridad en concesiones CPP.

Protec gestión de activos se concibe, desde las empresas que lo integran, como una plataforma multidisciplinar de servicios dirigida a generar soluciones globales a problemas específicos de sus potenciales clientes finales, esto es, entidades financieras y administraciones públicas. Su vocación, generatriz de valor, reside en la integración de equipos en base a la comunicación, predictibilidad y confianza como principios inspiradores de la arquitectura de soluciones que presenta como sello de identidad. En este sentido, el proyecto se concibe como una plataforma multidisciplinar cuyo mayor activo lo constituye el equipo humano, integrado por profesionales (arquitectos, urbanistas, ingenieros, abogados, economistas, y expertos tasadores) con una dilatada trayectoria y un contrastado grado de interlocución como operadores habituales de sector. “Este conjunto de conocimiento y experiencia nos permite ofrecer a nuestros clientes, en todo momento y con inmediatez, los servicios adecuados a sus necesidades con vocación proactiva de creación de valor”, asegura la compañía. “El extenso conocimiento del mercado inmobiliario y la amplia experiencia del equipo de profesionales, nos permite resolver todos los problemas que conllevan la gestión de este tipo de activos”.

EQUIPO HUMANO

Para asegurar el resultado, Protec gestión de activos ha conformado un grupo humano (170 empleados en los 29 centros productivos de los socios en España y una red de colaboradores de 650 profesionales y técnicos, con cobertura global a nivel peninsular), integrado por especialistas en cada uno de los campos profesionales necesarios para la correcta gestión del activo. El objetivo es facilitar al máximo la labor de los clientes, aportando la información precisa que le permita decidir qué actuaciones son las más favorables para el correcto desarrollo del activo. Una vez establecido el alcance de las actuaciones la empresa continúa con su servicio de facilitar al máximo la labor de los clientes, encargándose por completo de la gestión, control, ejecución y finalización de todas las actuaciones definidas para el activo. La firma ofrece una cartera de servicios cuyo objeto es incorporar un desarrollo adecuado a los activos en gestión, permitiendo extraer de los mismos su óptimo rendimiento. Durante todo este proceso, los clientes disponen de información “en tiempo real” sobre el desarrollo de cada fase, permitiéndoles el control directo del activo en todo momento. Mediante el project over-view se facilita a la propiedad aquellos datos sensibles que le permita conocer, en todo momento y a tiempo real, el estado del proyecto y de sus variables principales: plazos, costes y calidad. Este servicio, implementado mediante un software moderno e intuitivo, garantiza a los clientes la posibilidad de obtener la información que necesitan en el momento indicado, de forma fiable y precisa, lo que les permite tener herramientas suficientes para su toma de decisiones.

Para poder leer la misma página hay que leer el mismo libro o, en caso de la construcción, usar el mismo modelo. Las soluciones de software de modelado de información para la edificación (BIM), como tecnología innovadora, facilita la comunicación entre los actores del proceso constructivo, permitiendo crear y utilizar información coordinada y coherente sobre un proyecto, información con la que se pueden visualizar los diseños en su contexto, analizar el comportamiento estructural en situaciones reales y tomar decisiones sobre el diseño en fases más tempranas del proceso.

GESTIÓN INDEPENDIENTE

De esta manera, ponemos al servicio de nuestros clientes una gestión independiente y profesional que les permita mantener un alto nivel de control sobre el desarrollo del activo, a la par que le brindamos una capacidad de interlocución con proyectistas y constructores a un nivel técnico superior al habitual.

Para alcanzar el éxito, la empresa analiza el pasado, el presente y el futuro del activo. Por eso, en la fase inicial de proyecto, se ofrecen los servicios adecuados para la realización de una auditoría inicial del activo o due diligence, en la que se procede a evaluar el estado del mismo, al objeto de detectar los principales riesgos asociados al proyecto de inversión (suelo, obra nueva u obra en curso) para poder controlarlos desde un principio y poder implementar las oportunas medidas correctoras. El alcance de la misma vendrá determinado por los requerimientos del cliente siendo, en cualquier caso, esencial realizar una auditoría legal, fiscal, técnico-urbanística, económico-financiera y medioambiental.

El enfoque principal de esta fase es la minimización del riesgo de la inversión, facilitando las operaciones inmobiliarias mediante una evaluación independiente y detallada del activo, revisando el cumplimiento de toda la normativa y la existencia de posibles contingencias o problemas ocultos en todas las áreas que tengan relación con el mismo. Posteriormente se realiza una gestión del proyecto o project management, cuya necesidad es fundamental, ya que se trata de proyectos de inversión con costes, plazos y calidades que han de ser controlados en todo momento. Protec ofrece a sus clientes esta gestión integral del proyecto, coordinando eficazmente a todas las figuras implicadas en el proceso de diseño para conseguir el objetivo final: la finalización del proyecto en el plazo y con la calidad y coste previamente establecidos por el cliente.

Durante la ejecución material del proyecto la empresa puede encargarse del construction management. El cliente contrata un servicio de planificación, coordinación y gestión de los procesos constructivos que se desarrollarán mediante la desagregación en lotes o paquetes de ejecución contratados por el cliente a empresas especializadas. En estos casos se sitúa en posición de consultor para la gestión del diseño y la construcción, pasando el cliente a disponer del control real de su proyecto, tanto durante el proceso de diseño, como durante la construcción. En este caso, el contratista general es sustituido por un equipo multidisciplinar encargado de la gestión de construcción, permitiendo al cliente contratar directa o indirectamente a las empresas especializadas utilizando sistemas de fast track, manteniendo el cliente el poder decisional en cada caso.

CONTROL

En el proceso, la firma se encarga de las licitaciones, negociaciones, contratos de obras, compra de equipos, control presupuestario, flujo de cajas y coordinación de obras, tareas en la cuales se trabaja en forma estrecha con nuestro equipo de supervisión y control de obras. Provee informes y registros periódicos al cliente, permitiendo la verificación del cumplimiento de sus objetivos cuando sea necesario.

La empresa ofrece servicios específicos de control de riesgos a medida de las necesidades de su cliente. Controla la inversión financiera durante los procesos de construcción, a través del control de las certificaciones de obra y de los pagos a centros de costes de la inversión. Informa mensualmente (o con carácter quincenal o semanal, según la complejidad del proyecto y de la capacidad de gestión del promotor) sobre cumplimiento de plazos y calidad efectivos, a la vista del desarrollo de las obras, frente a lo establecido inicialmente en los contratos de construcción.

Además, asiste como observador de las entidades financieras en las reuniones de obra, para tratar de identificar y anticipar los riesgos de la promoción. Mediante la recreación de un sistema de alertas temprana se permite a la entidad financiera conocer, con antelación, las posibles incidencias en obra que pudieran malograr el éxito del proyecto e implementar, al tiempo, las medidas correctoras más adecuadas. Protec pone a disposición de sus clientes un equipo multidisciplinar, con más de 30 años de experiencia en los campos del planeamiento y gestión urbanística, que puede asesorar y representar a su cliente en todas las fases del desarrollo urbanístico del suelo. La gestión del suelo es uno de los puntos esenciales en el trabajo. Aún cuando el contexto actual no invita a ello, la empresa considera necesario, como paso previo al diseño de políticas estratégicas a medio y largo plazo por parte de las entidades financieras, realizar una revisión exhaustiva de la composición de su cartera inmobiliaria y una catalogación de la misma en términos de liquidez, plazo de desarrollo y maduración.

Este examen previo se hace particularmente necesario en materia de suelo donde, a través de sus características propias (localización, situación urbanística, tipología, demanda real, liquidez, plazos de maduración, deuda asociada y necesidades de capex), la entidad financiera obtendrá una foto fija de su exposición crediticia en suelo, que le permitirá identificar aquellos activos estratégicos donde concentrar sus esfuerzos inversores en pro del saneamiento de su cartera. La coyuntura económica actual y las incertidumbres generadas por la situación que atraviesa el potencial mercado (ingenierías y arquitectura), no ha contribuido sino a acelerar las políticas estratégicas en las que el grupo de empresas venía trabajando como apuestas de futuro a medio-largo plazo. La caída de la licitación de obra pública y el desolador panorama que afronta la inversión privada en el sector inmobiliario hizo plantearse a la firma el diseño de nuevas políticas de crecimiento con dos líneas definidas: la apertura del abanico de servicios que venía prestando el grupo de empresas mediante la creación de un portfolio específico que respondiera a las necesidades actuales de los clientes a los cuales se dirige (entidades financieras y administraciones públicas) y la internacionalización de los mismos.

En breve plazo, en relación a la internacionalización de servicios técnicos de arquitectura e ingeniería, verá la luz una nueva plataforma en la que vienen trabajando siete grupos de empresas de referencia, caracterizada por el alto grado de especialización de sus servicios y con presencia internacional (hospitales, ciudades judiciales, aeropuertos, carreteras, museos, soluciones de comunicación, agua, residencial, etc…).

Se han realizado 312 proyectos de arquitectura con un volumen de facturación de 41 millones. Se están prestando servicios de redacción y dirección de proyectos, así como control y asistencias técnicas de obras.

Fuente: Reportaje íntegro publicado en Metros²

"No está claro si el marco previsto es suficiente para lograr una separación efectiva de los riesgos de los bancos", señala el BCE en un documento publicado el lunes sobre los últimos dos reales decretos promovidos por el Gobierno español para atajar los riesgos bancarios hecha pública el lunes.

"(...) el BCE recomendaría nuevos pasos hacia una desconsolidación completa y la separación de los riesgos entre las entidades", explicó el banco central.

Fuente: MADRID (Reuters)

La colaboración pública privada es para el Partido Popular, ganador de las elecciones generales del 20 de noviembre de 2011, una de las medidas frente al “frenazo caótico tras un largo período de abundancia inversora” en el sector de las infraestructuras. (sic:) “Optimizaremos los modelos de participación privada tanto en la financiación como en la gestión, explotación y mantenimiento de las infraestructuras mediante una asignación eficiente de los riesgos…”.

En materia de edificación, (sic:) “Impulsaremos acuerdos de colaboración público-privada para la movilización del stock de viviendas vacías a precios asequibles, que den respuesta a las necesidades de acceso a la viviendas”.  El mantenimiento, adaptación y mejora de los niveles de seguridad de las infraestructuras para maximizar todo su potencial y evitar su obsolescencia, requiere dar un nuevo impulso a las nuevas tecnologías y ofrecer una mayor participación a los usuarios.

No podemos más que coincidir cuando se pone como objetivo “optimizar” los modelos CPP, porque es lo que AEDIP ha solicitado durante estos últimos meses. Se puede calificar de muy urgente esta labor que como veremos no es tan simple, si queremos seguir desarrollando las infraestructuras españolas con capital privado.

Fuente: Ministerio de Fomento